Имущественный вычет при продажи двух квартир

Продажа двух квартир за один год

здравствуйте! у меня такая ситуация. я купил квартиру в апреле 2016 года, за 850000 рублей, продал ее в июне за 740000. В июле купил еще одну квартиру за 550000 рублей, продал ее в августе за 740000. подскажите какой налог я должен буду заплатить? и что будет если я приобрету еще квартиру и продам её за текущий год?

Ответы юристов (1)

касательно первой квартиры — налог уплачивать не надо, если заявите налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы по ее приобретению.

относительно второй квартиры — налог уплачивать не надо, если заявите налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей.

и что будет если я приобрету еще квартиру и продам её за текущий год?
Артем

не известно, но Вы либо будете вправе воспользоваться остатком по вычету (260 000), либо уменьшить доход на расходы.

добавлю, что поскольку права собственности возникают в 2016 году, то при налогообложении Вам надо учитывать кадастровую стоимость

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог при продаже двух квартир за один год

Здравствуйте! Есть 2 квартиры, доставшиеся по наследству. Если продать обе квартиры за один год, то воспользоваться налоговым вычетом (1 млн рублей) можно будет 2 раза (на каждую квартиру по 1 млн руб) или 1 раз на обе квартиры (всего 1 млн руб)?

И еще: Если будет 2 собственника (примут наследство 2 наследника) и они оба в один день продадут свои доли одному покупателю разными договорами-купли продажи, то каждый сможет применить вычет к своей доле (по 1 млн руб) или вычет будет разделен по полам (по 500 тыс руб)?

Ответы юристов (1)

Согласно Налоговому кодексу РФ:

статья 220 Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов,полученных налогоплательщиком в налоговом периодеот продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

​Из этого можно сделать следующие выводы:

1. Закон не устанавливает ограничение на количество квартир

2. В целом сумма вычета не будет превышать 1 млн. рублей

3. Должны находится во владении собственника менее минимального предельного срока владения (т.е. менее 3 лет)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляеттри года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

(статья 217.1 НК РФ)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какой налог необходимо выплатить при продаже квартиры и покупке другой в этом же периоде?

Здравствуйте, я купила две 1-ком. квартиры в строящихся домах в разные годы (900000 и 1020000), теперь у меня есть на них право собственности. Если я их сейчас продам (1600000 и 1800000) в одном налоговом периоде и куплю одну 2-ком. в этом же периоде (3400000). Квартиры в собственности менее 3-х лет. Какой налог мне нужно будет заплатить? Правом на имущественный вычет я еще не пользовалась. Объясните, я совсем запуталась. Спасибо.

Ответы юристов (6)

1. При продаже двух квартир у вас возникает доход, с которого вы должны заплатить налог:

900 000+ 1 020 000=1 920 000 — за эту сумму вы купили

1 600 000 + 1 800 000= 3 400 000 — за эту сумму вы продаете

сумма дохода равна 3 400 000 — 1 920 000= 1 480 000

Сумма налога — 13% от 1 480 000= 192 400

2. имущественный вычет при покупке квартиры составляет 13% от суммы покупки, но не более чем с 2 000 000 руб. т.к. вы покупаете за 3,4, то в любом случае возврат подоходного налога с покупки квартиры составит 260 000 руб.

3. Таким образом, вы должны государству 192 400, а вам государство должно будет вернуть 260 000. Следовательно, если все это совершено в одном налоговом периоде, при правильном заполнении деклараций, вам платить ничего не придется, налог «взаимозачтется», а вам к получению останется 260-192,4=67,6.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Все стало понятно.

15 Августа 2015, 18:51

Есть вопрос к юристу?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса
налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы
физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в
размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи,
в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет
может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи
220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право
на получение имущественного налогового вычета в размере фактически
произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности,
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации
квартиры или доли (долей) в ней.

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов,
подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно
воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных
налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
порядке по ставке 13 процентов.

и
таможенно-тарифной политики

Наталья, а сколько времени у Вас в собственности квартиры?

Уточнение клиента

в 2016г одна квартира будет в собственности 3г, а вторая будет 1год

15 Августа 2015, 19:09

Сейчас налог от продажи квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет не подлежит уплате, с 2016 года такая льгота будет уже только в том случае, если квартира будет находится в собственности более 5 лет. Сумма налогового вычета остается той же. При продаже 1.000.000 руб., при покупке 2.000.000 руб., т.е. всего Вам должны предоставить налоговый вычет в размере 3.000.000 руб. Как я поняла продажа и покупка состоится в следующем году.

Если Вы обе квартиры продадите за 3.400.000 руб. (1.600.000 руб.+1.800.000 руб.), то Вам должны предоставит при продаже имущественный налоговый вычет в размере 1.000.000 руб., а с 2.400.000 руб. нужно заплатить налог 13% — 312.000 руб. Если Вы купите в этом же периоде квартиру за 3.400.000 руб., то тогда Вам и с покупки должны предоставить имущественный налоговый вычет 2000000 руб. ( 13% -260.000 руб.) Итого нужно будет заплатить в бюджет 312.000 — 260.000= 52.000 руб. У меня получилась такая сумма.

На одну квартиру, которую Вы приобрели за 900 000р., Вам выгоднее применить вычет в размере 1 000 000р. (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ). Т.е. 1600000 — 1 000 000 = 600 000 р. к обложению. На вторую квартиру Вы имеете право воспользоваться пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ, т.е. от доходов отнять расходы: 1800000 — 1 020 000 = 780 000. Итого, доход Ваш составит 1 380 000р. Налог 179 400р.

Вычетом на приобретение квартиры Вы также можете воспользоваться, при условии, что все сделки произойдут в одном налоговом периоде. Кроме этого, если Вы приобретали эти квартиры в кредит, то проценты, которые Вы заплатили по договору также могут быть включены в расходы, как при продаже, так и при покупке.

Наталья, может Вам будет полезна следующая ссылка. Там Вы увидите, что какой налог Вам придется платить зависит от того, как Вы заполните декларацию. Существует 2 вида вычета: налоговый имущественный вычет и вычет на расходы. Это разные вычеты. Я Вам рассчитывала имущественный налоговый вычет, поэтому и разные результаты.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имущественный вычет при продаже двух земельных участков

Как применить имущественный вычет по НДФЛ, если в одном налоговом периоде продаются два земельных участка? Можно ли в отношении одного участка воспользоваться имущественным вычетом, а доходы от продажи другого уменьшить на расходы по его приобретению? Разъяснения по этим вопросам дал Минфин России в письме от 06.05.2015 № 03-04-05/26012.

Вычет или фактические расходы?

При продаже земельного участка, находившегося в собственности менее трех лет, физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, то есть уменьшить облагаемый ­НДФЛ доход на сумму дохода, фактически полученного от продажи земли, но не более чем на 1 млн руб. (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Обращаем внимание, что каких-либо ограничений по количеству объектов недвижимос­ти (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, НК РФ не содержит. При этом по доходам от продажи каждого объекта имущественный вычет определяется отдельно, но ограничение в сумме 1 млн руб. применяется в отношении всех объектов, по которым принято решение о применении имущественного вычета, суммарно (письма Минфина России от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 06.06.2013 № 03-04-05/20959).

Подпунк­том 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 данного пунк­та налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного вычета, либо на сумму фактичес­ки произведенных им и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Возникает вопрос: если в налоговом периоде осуществляется продажа нескольких объектов, выбор между имущественным вычетом и фактичес­кими расходами нужно делать по каждому объекту или в отношении всех объектов в целом?

Из многочисленных разъяснений Минфина России следует, что решение о том, воспользоваться ли имущественным налоговым вычетом или заменить его вычетом фактически произведенных расходов, принимается налогоплательщиком в отношении каждого продаваемого в налоговом периоде объекта (см. письма от 05.12.2014 № 03-04-05/62615, от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 25.09.2013 № 03-04-05/39795).

Для рассматриваемой нами ситуации продажи двух земельных участков Минфин России в письме от 06.05.2015 № 03-04-05/26012 сделал следующий вывод: при продаже в одном налоговом периоде двух земельных участков налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере суммы, полученной от продажи одного земельного участка, но не превышающей 1 млн руб., а также уменьшить сумму полученных доходов от продажи другого участка на сумму расходов, связанных с его приобретением.

Определяем фактические расходы

К расходам, связанным с приобретением продаваемого имущества, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предъявляются определенные требования: такие расходы могут быть отнесены на уменьшение налоговой базы по ­НДФЛ только в случае, если они фактически понесены и до­кумен­тально подтверждены.

Таким образом, уменьшить для целей ­НДФЛ стоимость продаваемого земельного участка на расходы, связанные с его приобретением, можно только при наличии договора купли-продажи земельного участка и платежных до­кумен­тов, подтверждающих фактическое несение расходов налогоплательщиком.

В рассматриваемом письме Минфина России от 06.05.2015 № 03-04-05/26012 продаваемые земельные участки были образованы в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка. Возникает вопрос: как определить сумму фактических расходов на приобретение каждого участка? Ведь имеющиеся у физического лица до­кумен­ты подтверждают расходы на приобретение того участка, который впоследствии был разделен на две продаваемые сейчас части. По мнению Минфина России, для определения суммы расходов на приобретение каждого из двух участков, образованных в результате разделения, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального участка.

Так, например, если площадь первоначально приобретенного участка составляет 24 сотки, расходы на его приобретение — 1 500 000 руб., а площади участков, полученных в результате разделения, — 6 и 18 соток, то расходы на приобретение продаваемых участков составят 375 000 руб. (1 500 000 руб. : 24 сотки х 6 соток ) и 1 125 000 руб. (1 500 000 руб. : : 24 сотки х 18 соток) соответственно.

Предусмотрена ли продажа двух квартир в один налоговый период?

Здравствуйте.В феврале 2017 года мы с мужем продали 1-комнатную квартиру за 1400000(квартира в пользовании 11 лет,вычет получали!).В марте 2017 года по договору переуступки мы на двоих покупаем 2-комнатную квартиру в новостройке за 2150000.Затем,(дом ещё не сдался,ввода в эксплуатацию не было,акты приёма передачи не подписывали),мы продаём 2-комнатную квартиру за 2200000 и покупаем опять же по переуступке 3-комнатную квартиру в этом же доме за 2650000 на двоих.Такие вопросы:1.Разница между покупкой и продажей 2-комнатной квартиры 50000,значит что налог на полученную прибыль будет 6500.Так ли это?2.То,что мы продали две квартиры,нужно ли это отражать в декларации?3.Декларацию может заполнить любой из супругов?4.Когда её нужно подавать и когда оплачивать? Заранее спасибо.

01 Января 2018, 17:27 ирина, г. Курск

Ответы юристов (1)

Добрый день, Ирина!

1. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, действительно, НДФЛ нужно будет уплатить с налоговой базы, равной 50 000 руб., и он будет равен 6 500 руб.

2. Не совсем поняла, про какой вычет Вы на писали по квартире, проданной в феврале 2017 г.

Просто если она была в собственности более 3 лет, то ее не нужно отражать в декларации по п. 4 ст. 229 НК РФ, так как доходы от ее продажи будут освобождаться от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом в декларации нужно отразить доходы сумму фактических расходов связанных с приобретением права требования на квартиру.

3. Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественные права не считаются имуществом. При этом вычет как такой и не предоставляется при уступке прав. В отношении уступки права требования имущества норм о распределении Кодексом не предусмотрено.

Получается есть определенные риски в представлении декларации только одним супругом. Думаю, Вам нужно пока есть время уточнить в налоговом органе, есть ли возможность распределения доходов и расходов при продаже прав требования (в том числе в соотношении 100% и 0%).

4. Согласно п. 1 ст. 230 НК РФ налоговую декларацию нужно представить не позднее 30 апреля 2018 г., а согласно п. 4 ст. 228 НК РФ налог нужно уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля 2018 г.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Мною покупалась 1к квартира в феврале 2012г за 2 млн рублей.

Сейчас планируется продажа за 3,5 млн. и покупка новой за 4 млн.

Насколько я понимаю, если продажа старой и покупка новой квартиры производятся в одном календарном году, то подоходный налог 13% не выплачивается.

Но я слышал об изменениях в 2014г в налоговом законодательстве что взаиморасчет не будет работать, и если я продам жилье менее 3х лет в собственности дороже перевоначальной стоимости, то буду обязан уплатить 13%, независимо от покупку нового жилья.

Ответы юристов (6)

Действительно, в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ

имущественный налоговый вычет
предоставляется на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в
них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков, на которых расположены
приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в сумме фактически
произведенных налогоплательщиком расходов. Общий размер имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может
превышать 2000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение
процентов. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не
допускается. Таким образом, Вы имеете право получить имущественный вычет
при покупке только одной квартиры соизмеримо доли владения, если ранее
данным вычетом не пользовались.

При продаже в 2014 году квартиры,
находящейся в собственности менее трех лет, у налогоплательщика
возникает обязанность по представлению налоговой декларации не позднее
30 апреля 2014 года (ст.ст.228, 229 НК РФ) и в соответствии с п.п. 1 п.1
ст.220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный вычет не
превышающий в целом 1000000 рублей. Вместо использования права на
получение имущественного налогового вычета, Вы вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов.

Каких либо изменений не планируется.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Евгений! Вы не совсем правильно трактуете ситуацию. Речь идёт не о взаимозачёте, а о вашем праве на имущественный налоговый вычет, в сумме не превышающей 1 млн руб, либо его замену на уменьшение налогооблагаемой базы на размер фактически понесённых расходов. То есть раз квартира находилась в вашей собственности менее трёх лет, вы согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можете, при продаже её за 3.5 млн рублей, уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн, заплатив в итоге налог с 1.5 млн рублей. Для этого вам необходимо подать в налоговую заявление, приложив документы, подтверждающие ваш расход — договор купли продажи за 2 млн и акт о получении продавцом денег либо расписку. Один договор с указанием суммы сделки налоговую может не удовлетворить.

Далее, при покупке квартиры вы, согласно той же 220 ст. НК имеете право на имущественный налоговый вычет, если вы им уже не пользовались. В данном случае возврат суммы налогового вычета будет происходить через уменьшение налога на доходы, которые выплачивает ваш налоговый агент, говоря проще ваш работодатель.

Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации. Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья.

Если сумма от продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000 рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога, начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. № 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%. Например, продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5 000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000 рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета). Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при покупке дома.

Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000 000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей). Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере, квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того, что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного календарного года). И если со вторичным жильем здесь все достаточно просто, то участники долевого строительства находятся в весьма невыгодном положении. Ведь право собственности на новую недвижимость они оформят только спустя продолжительное время после оплаты будущей квартиры. Но вычет они могут оформить гораздо раньше – сразу после оформления акта приема-передачи квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2012г. №03-04-05/7-1442). Так что теоретически, если новостройка приобретается на конечной стадии строительства, будет возможно использовать вычет при ее покупке на погашение налога на доходы от продажи жилья. Естественно, при условии что вы успеете подписать акт приема-передачи в том же календарном году. В противном случае вычеты придется реализовывать «по-очереди».

Евгений, добрый день!

1) квартира куплена за 2 мл. продается на 3,5 млн. есть два варианта:

а) 3, 5млн. — 1 мл.= 2 млн с них заплатить налог 13% ( это применить налоговый вычет с продажи). Сумма к уплате 260 000

б) 3,5 млн.- 2 млн== 1, 5 млн. облагаемая налогом база нее нужно заплатить 13% ( это уменьшить доходы на расходы) сумма налога = 195 000. Должны быть подтверждающие расход документы на 1,5 млн.

2) Вы сейчас покупаете квартиру за 4 млн. и если Вы никогда в жизни не пользовались налоговым вычетом при покупке, то имеете право к возврату налога с 2 млн. Это 260 000.

Если при использовании схем первой части и при условии, что не пользовались вычетом, Вы при заполнении декларации о продаже подадите сразу заявление на возврат налога, то есть возможность сделать перезачет. Однако, есть особенность, что при применении и п.а и п.б. разницу между вычетом по покупке Вам возвращать не будут.

Считайте, что Вам выгодней. Правильно заполняйте декларацию и документы на получение вычета при покупке.

Это достаточно расхожие мнение, что продажа и покупка квартиры ( разные квартиры) в одном году связаны в налогообложении. Мнение ошибочно. Связь идет обратная покупка и продажа одной и той же квартиры ( для уменьшения доходов на расхды).

Вопрос: О праве на получение имущественных вычетов
по НДФЛ, если налогоплательщик продал доли в праве собственности на квартиру,
принадлежащие ему менее трех лет, и в течение месяца после продажи долей купил
квартиру.

МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 19 июня
2012 г. N 03-04-05/9-744

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком были проданы
доли в квартире, находившиеся в его собственности менее трех лет. В течение
месяца после продажи указанных долей налогоплательщиком была куплена квартира.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

При этом при продаже в налоговом периоде принадлежащих на
праве собственности менее трех лет нескольких долей налогоплательщик имеет
право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в
целом 1 000 000 руб.

Согласно абз. 2 пп. 1 п. 1
ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.

В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220
Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты
или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.

Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1
ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору
купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на
квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права
собственности.

Таким образом, если доход от продажи долей в квартире и
покупка другой квартиры с оформлением права собственности на нее произведены в
одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение обоих
имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220
Кодекса.

Сумма дохода, превышающая суммы примененных имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных п. 1 ст. 220
Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Одновременно сообщаем, что для получения информации о
порядке получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы
физических лиц рекомендуем обратиться в налоговый орган по месту жительства.

и
таможенно-тарифной политики

Вопрос: Каков порядок налогообложения дохода
налогоплательщика при продаже и покупке в одном налоговом периоде квартиры?

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

от 25 ноября 2011 г. N 20-14/4/114294@

Порядок предоставления налогоплательщикам
имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 Налогового
кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 210
НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах,
или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208
НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации
имущества, находящегося на территории РФ и принадлежащего налогоплательщику.

Исходя из положений пункта 3 статьи 228
и пункта 1 статьи 229
Налогового кодекса РФ, при получении физическим лицом дохода от продажи
имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого
физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.

Декларация
представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года следующего за
истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического
лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет,
исчисленная исходя из налоговой декларации,
уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля
года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Пунктом 3 статьи 210
НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая
ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов,
подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик,
являющийся резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового
вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности,
квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов.

К таким расходам относятся расходы на приобретение
квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так
и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в
собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества,
определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.

Имущественный вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное
имущество было фактически реализовано.

Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же
налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что
ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе
в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ реализовать свое право на получение данного вычета в связи
с покупкой указанного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик
имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме,
израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в
частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2
млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без
учета сумм, направленных на погашение процентов:

— по целевым займам (кредитам), полученным от
российских организаций и индивидуальных предпринимателей, фактически
израсходованным на указанные цели;

— по кредитам, предоставленным банками, находящимися
на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов
(кредитов), полученных на указанные цели.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором
возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне
зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению
указанного выше имущества.

Для подтверждения права на имущественный налоговый
вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, налогоплательщик представляет:

— при приобретении квартиры на основании договора
купли-продажи — документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права
собственности на квартиру;

— при приобретении прав на квартиру в строящемся доме
— договор долевого участия в строительстве (соинвестрирования), а также акт о
передаче квартиры.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его
письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ,
подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на
доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных
документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты
денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к
приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета
покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке
материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных
продавца и другие документы).

На основании пункта 2 статьи 220
НК РФ указанный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой
декларации в
налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.

Таким образом, в случае если налогоплательщик в одном
налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе
воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов при
соблюдении следующих условий:

— ранее имущественный налоговый вычет,
предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, ему не предоставлялся;

— право на получение имущественного налогового
вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в
котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.

Основание: разъяснение ФНС
России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.

Смотрите так же:

  • Заполнение декларации 3 ндфл в туле Составление декларации 3-НДФЛ В соответствии со ст. 218, 219 и 220 Налогового кодекса РФ физические лица имеют право на возврат налога на доходы физических лиц (НДФЛ), уплаченного в бюджет в течение года в следующих случаях: При строительстве или […]
  • Оформление 3 ндфл при покупке квартиры Декларация на возмещение НДФЛ при покупке квартиры Декларация на возмещение НДФЛ при покупке квартиры Похожие публикации Почти все доходы физлиц облагаются подоходным налогом, но при этом существует законный способ снизить налоговое бремя с […]
  • Договор купли продажи гаража образец 2014 по доверенности Купля-продажа гаража по доверенности от собственника Здравствуйте, подскажите, пожалуйста по такому вопросу: подруга вступила в наследство на гараж после смерти отца (свидетельство о праве на наследство на руках), я всё делаю по доверенности от […]
  • Налоговый кодекс статья 119 Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам) Информация об изменениях: Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 243-ФЗ в наименование статьи 119 […]
  • Отчётность ооо усн 6 Отчетность ООО на УСН Какие налоги платит ООО? Ответ на этот вопрос будет зависеть от выбора системы налогообложения при регистрации фирмы. Налоговый кодекс позволяет небольшим организациям, при соблюдении определенных условий, выбирать один из […]