Несоблюдения формы договора продажи недвижимости влечет

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 ГК РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения .

———————————
См. пояснительную записку к проекту Федерального закона N 121907-5 «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части исключения требования о государственной регистрации некоторых договоров). Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ П.В. Крашенинниковым, В.С. Груздевым, А.Г. Назаровым, О.Д. Гальцовой // СПС «КонсультантПлюс».

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Несоблюдения формы договора продажи недвижимости влечет

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1. Коммент. ст. предписывает заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться несоблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу п. 1 ст. 162 ГК несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации (см. коммент. к ст. 551 ГК). Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение и предприятие).

2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В п. 1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (Вестник ВАС. 2001. N 4).

3. По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия Закона о государственной регистрации нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой. Кроме того, ст. 16 Закона о государственной регистрации предусмотрена упрощенная процедура регистрации прав, вытекающих из договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон. В этом случае заявление о регистрации прав подает одна из сторон договора (см. коммент. к ст. 551 ГК).

Copyright © 2005 — 2015

Ст. 550 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости.

4 апреля 2017

23 октября 2013

13 октября 2010

20 сентября 2010

14 января 2010

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

приобрел квартиру всентябре2014 предыдущим собственником все услуги были оплачены по октябрь включительно иначе бы не состоялась сделка купли-продажи теперь фонд капремонта заставляет меня оплатить за август-сентябрь якобы за долги я не могу получать компенсацию как инвалид .Что делать.

Вопрос относится к городу самара

я собственник целиком продаю долю , это в простой письменной форме или через нотариуса

Вопрос относится к городу ставрополь

добрый день! я покупатель. с продавцем был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения находящегося в другом городе и внесён задаток в размере 50% стоимости. здание на момент заключения было не достроено и не являлось собственностью продавца. по договору продавец должен был до 1 августа достроить помещение и оформить его в собственнось. В указанный срок документы на собственность продавец получил, но помещение не достроил. строительство было завершено в сентябре! я же просто ждал пока он достроит и ни каких мер не принимал. теперь он пытается выставить претензию со штафными санкциями согласно предварительного договора, и всё выставить так как-будто он всё сделал в срок, а я уклоняюсь от подписания основного договора. при всём при этом он не уведомил ни разу что здание достроено. а написал письмо с приглашением заключить основной договор, но отправил его с нарушением сроков по договору. Теперь он хочет отсудить штраф и не возвращать задаток. Может ли он провернуть свою затею?

Уточнение от 8 октября 2014 — 13:27
здравствуйте! был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения, срок подписания основного договора был оговорен 1 августа, продавец письменно направил мне предложение заключить основной договор 4 августа. считается ли такой договор утратившим силу? и можно ли в такой ситуации вернуть задаток? да и от покупки помещения я не уклонялся и сейчас бы хотел его приобрести, но ввиду недобросовестности продавца хочу порвать все сложившиеся отношения и остаться при своих деньгах

Если какие нибудь изменения в законодательстве касающиеся формы договора продажи недвижимости в 2013-2014гг.

Здравствуйте!меня интересует один вопрос!расскажу в кратце саму историю!я снимаю жилье приватизированное у моей дальней родственницы,эта комната ее матери,она как это сказать не ходит,была парализована,и есть небольшие отклонения!эта комната ее!но дочь забрала ее к себе,им эта комната не нужна и они хотят ее или продать мне или подарить!вот скажите пожалуйста как это сделать,какой способ лучше?

Здравствуйте. Покупаю 1/2 доли однокомн. квартиры у бывшего мужа. Вторая половина принадлежит мне. Приобретена в равных долях до брака. В ней прописан несоверш. ребенок. Подскажите как самостоятельно оформить сделку купли-продажи. Какие документы нужны?

О возврате государственной пошлины, излишне уплаченной за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

О возврате государственной пошлины, излишне уплаченной за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Унаследовал от отца 1/6 квартиры в Красноярске, дядя просит ее ему продать. Я согласен. Но, дядя живет в Красноярске, а я в Чите, и приехать друг к другу не можем. Как исключить обман при передаче денег и документов? Как правильно провести сделку, с наименьшими затратами, т.к. я инвалид .

Муж 23 августа 2012 года приобрел землю (договор-купли продажи) , почему не вызвали супругу о согласии , что он приобретает участок земли

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комм. Клейн Н.И., Чубаров В.В.

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст.554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В соответствии со ст.7 Вводного закона впредь, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров, предусмотренных ст.550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст.239 ГК 1964). Следует отметить, что в г.Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, No.5, с.63-64).
2. Коммент. ст. содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п.1 ст.162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п.2 ст.162, ст.166-168 ГК).

Несоблюдения формы договора продажи недвижимости влечет

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2010 года
Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Вступительное слово

Раздел IV. Отдельные виды обязательств
Глава 30. Купля-продажа
§ 7. Продажа недвижимости

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор — ст. 549.

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук — вступ. слово, ст. 550, 551, 558.

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук — ст. 556, 557.

Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук — ст. 554, 555.

Чубаров Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук — ст. 552.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 550 ГК РФ

1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должны быть указаны вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

Договор подписывается обеими сторонами. В случае если письменная форма договора продажи недвижимости не будет соблюдена, он будет являться недействительным и не повлечет за собой правовых последствий (см. Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014).

2. Судебная практика:

— Определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу N 33-708/2014;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7749/14 по делу N А32-33846/2013;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 03АП-4379/14;

— Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 N 16АП-2848/14;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 N Ф01-3523/14 по делу N А28-363/2014;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10490/14 по делу N А40-142353/2012;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 N 17АП-10654/2014-ГК;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 11АП-11125/14;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.1999 N А58-2153/98-Ф02-354/99-С1;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2005 N Ф03-А16/05-1/947;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2000 N А78-5072-3/134-Ф02-1885/2000-С2;

— Определение Пермского краевого суда от 22.05.2012 по делу N 33-4232-2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2012 N Ф09-4791/12 по делу N А71-4827/2011.

Смотрите так же:

  • Договор купли продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента Договор купли продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст.549 ГК РФ – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность […]
  • Комментарий к ст 454 гк рф Статья 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную […]
  • Договор ренты вид Договор ренты: понятие, характеристика и особенности По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически […]
  • Ук рб статья 400 Вступил в законную силу приговор суда о заведомо ложном доносе Приговором суда Брестского района признан виновным и осужден 26-летний местный житель К. за заведомо ложный донос, соединенный с обвинением в особо тяжком преступлении, по ч. 2 ст. 400 […]
  • Размеры штрафов за административные правонарушения установлены в Статья 3.5 КоАП РФ. Административный штраф Новая редакция Ст. 3.5 КоАП РФ 1. Административный штраф является денежным взысканием, выражается в рублях и устанавливается для граждан в размере, не превышающем пяти тысяч рублей, а в случаях, […]