Основания для расторжение договора купли-продажи

Содержание страницы:

Основания для расторжение договора купли-продажи

Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля между физическими лицами

Когда продавец существенно нарушил условия договора и покупатель получает ущерб в связи с покупкой автомобиля.

При обоюдном согласии, продавец и покупатель могут составить соглашение о расторжении ДКП.

— основные сведения о продавце и покупателе;

— номер и дата заключения ДКП;

— пункт о том, что все обязательства прекращаются в обоюдном порядке после его расторжения;

— дата и подписи сторон.

Ниже в нашей статье.

Необходимо обращаться в суд.

После прекращения действия ДКП в связи с заключением соглашения о расторжении или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Срок исковой давности равен 3 годам с момента, когда потерпевший обнаружил факт нарушения его прав.

Договор купли-продажи транспортного средства представляет собой задокументированную сделку между продавцом и покупателем. Согласно ДКП одна сторона (продавец) обязана предоставить другой стороне (покупателю) товар (транспортное средство). Покупатель в свою очередь должен принять ТС и заплатить за него оговоренную сумму (ст.454 ч.1 ГК РФ). Если участники сделки честны между собой, то обычно у них не возникает претензий по отношению друг к другу после заключения договора. Но случается и обратное — когда возникает острая необходимость осуществить расторжение договора купли-продажи автомобиля по инициативе покупателя.

Расторжение ДКП, регламентируется положением ст.450 ч.2 ГК РФ, в которой сказано, что:

«По требованию одной из сторон договор может быть. расторгнут по решению суда . при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.»

Таким образом, такие причины, как «я передумал» или «мне разонравился автомобиль» являются недостаточно весомыми с точки зрения законодательства, так как расторгнуть договор купли-продажи автомобиля и вернуть деньги можно только при условии, что продавец существенно нарушил условия договора. При этом покупатель получает такой ущерб, связанный с покупкой автомобиля, что можно смело утверждать, что качество ТС явно не соответствует заявленному в соглашении. Зачастую такую ситуацию можно наблюдать тогда, когда продавец сознательно умалчивает о скрытых проблемах в транспортном средстве.

При поверхностном осмотре автомобиля наличие скрытых дефектов определить порой невозможно, а всплывать они начинают при интенсивной эксплуатации. Также это касается юридических проблем с автомобилем, которые дадут о себе знать впоследствии. Интуитивно покупатель понимает, что если авто приобреталось у юридического лица, например в автосалоне, то воздействовать на него будет легче путем обращения в соответствующие инстанции. Но можно ли расторгнуть договор купли-продажи автомобиля с частным лицом? Российское законодательство одинаково возлагает ответственность за честное исполнение ДКП как на юридические лица, так и на своих граждан.

Не всегда ущерб покупателю наносится вследствие недобросовестности продавца. Порой может случиться, что произошла поломка вследствие износа деталей, о котором продающая сторона могла не догадываться. Именно поэтому в ГК РФ предусмотрена возможность попробовать расторгнуть ДКП путем обоюдной договоренности. Если покупатель обратился к продавцу с требованием аннулировать сделку, и предоставил доказательства полученного ущерба, то согласно ст.452 ч.1 ГК РФ:

«Соглашение. о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.»

Это означает, что стороны могут составить соответствующее соглашение, которое по своей форме будет похоже на заключенный ранее документ. В нем будет фиксироваться тот факт, что ДКП автомобиля был расторгнут.

В соглашении сторон о том, что ДКП аннулируется, содержится следующая информация:

основные сведения об участниках соглашения (продавце и покупателе);

номер и дата заключения ДКП;

пункт о том, что все обязательства прекращаются в обоюдном порядке после его расторжения;

дата и подписи сторон.

Очень благоразумно будет приложить к соглашению акт приема-передачи ТС, в котором будет указано об отсутствии претензий относительно состояния возвращаемого автомобиля. Исходя из вышесказанного, бланк расторжения договора купли-продажи автомобиля будет выглядеть следующим образом

Но что делать покупателю, если продавец отказывается идти навстречу и заключать соглашение? Тогда Гражданский Кодекс РФ предусматривает возможность решение проблемы потерпевшей стороны в судебном порядке. Статья 452 ч.2 ГК РФ:

«Требование. о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение. расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.»

Доказать, что вы получили отказ от продавца, или не получили ответа вообще, можно только в случае, если вы направили претензию (требование) ему заказным письмом с уведомлением — как того требует обязательный претензионный порядок. Лишь после этого (либо по истечении 30 дней) покупателю можно подать иск о расторжении договора купли-продажи автомобиля. Какая информация и в каком порядке указывается в соответствующем иске показано в форме ниже

Обратитесь за помощью к нашим юристам (по телефону вверху страницы или с помощью онлайн-консультанта), они запишут вас на консультацию, где помогут подготовить документы в суд.

Как аннулировать договор купли продажи автомобиля уже известно:

путем подписания соответствующего соглашения;

путем подачи иска в суд.

С какого момента ДКП становится недействительным? Только после прекращения действия договора можно получить обратно свои деньги, отданные за покупку автомобиля. Такая информация содержится в ст.453 ч.3 ГК РФ:

«В случае. расторжения договора обязательства считаются. прекращенными с момента заключения соглашения сторон. о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. а при. расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда. о расторжении договора.»

Если покупатель потерпел убытки из-за расторгнутого ДКП, который был аннулирован на основании его существенного нарушения, то он может потребовать у продавца возместить их. Это право зафиксировано в ст.453 ч.5 ГК РФ.

В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи автомобиля? В Гражданском Кодексе упоминается такое понятие, как «исковая давность» — срок, в течение которого права потерпевшего могут быть защищены по иску.

Согласно ст.196 ч.1 и ст.200 ч.1 ГК РФ общий срок исковой давности равен трем годам с момента, когда потерпевший обнаружил факт нарушения его прав. Конечно, предъявить претензии к продавцу по истечении года о том, что вышел из строя двигатель или сломался редуктор на автомобиле, будет неразумно. В таком случае придется доказывать, что в этом нет вашей вины. А в целом, защита ваших прав, как обманутого покупателя, по иску будет действительна в течение 3-х лет.

Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация индивидуальна и требует грамотного юридического подхода — проконсультируйтесь с юристом. Помните, что законодательство описывает общие случаи решения проблем, но решить их с минимальными затратами ресурсов могут только специалисты!

Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди.

Расторжение договора купли продажи

Расторжение договора купли-продажи – это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения. Отказ от дальнейшего участия в сделке происходит в следующих случаях:

  • по соглашению сторон;
  • по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
  • при существенном нарушении условий другой стороной;
  • по требованию некоторых государственных органов (например, если сделка противоречит антимонопольному законодательству).

Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца

Продавец может расторгнуть соглашение в случае:

  • неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.486 ГК РФ);
  • отказа покупателя оплатить товар (ст.486 ГК РФ);
  • отказа покупателя страховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.490 ГК РФ);
  • непредставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.3 ст.509 ГК РФ).

Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя

Покупатель может расторгнуть соглашение:

  • если продавец отказывается передать ему проданный товар (п.1 ст.463 ГК РФ);
  • если продавец не передает или отказывается передать относящиеся к товару принадлежности или документы (ст.464 ГК РФ);
  • при нарушении продавцом условия об ассортименте (ст.468 ГК РФ);
  • при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки изделия не были оговорены продавцом (ст.475 ГК РФ);
  • в случае передачи некомплектного товара (ст.480 ГК РФ);
  • в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.490 ГК РФ).

Расторжение договора купли-продажи судом осуществляется в тех случаях, когда стороны не могут прийти к соглашению в мирном порядке.

Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

Чтобы прекратить сделку, стороны должны подписать дополнительное соглашение, составленное в той же форме, что основной документ. Если сделка была заключена устно, то и расторжение договора купли-продажи может производиться аналогичным образом. Несоблюдение формы документа делает его недействительным. Особые требования закон предъявляет к расторжению договора купли-продажи квартиры. Если новый владелец зарегистрировал недвижимость в Росреестре, расторгнуть сделку можно:

  • по мировому соглашению сторон;
  • по судебному решению при подаче иска.

Если обе стороны заинтересованы в расторжении договора купли-продажи, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем должны присутствовать следующие сведения:

  • наименование, дата и место составления документа;
  • данные о контрагентах и их полномочиях;
  • условия прекращения сделки;
  • основания, по которым проводится расторжение договора купли-продажи квартиры;
  • последствия прекращения контракта;
  • реквизиты и подписи сторон.

Если урегулировать спор в досудебном порядке не удалось, сторона, отказывающаяся от исполнения обязательств, должна обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности , то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Не важно, что было предметом заключения договора купли продажи – автомобиль, квартира, или даже бизнес – как правило, расторжение договора купли продажи происходит по инициативе покупателя. Продавцу-то что, он деньги получил и доволен, а с некачественным товаром остается покупатель. Именно по этой причине за расторжением договора купли продажи обращаются именно покупатели. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить. Для заключения договора купли продажи достаточно согласия продавца и покупателя, а вот для расторжения этого договора одной из сторон, уже нужно доказать, что другая сторона существенно нарушила условия договора.

Важно знать: если другая сторона возражает, и не хочет расторгать договор купли продажи, то мало будет прочитать нужные статьи в Гражданском кодексе. Нужно знать практику и позицию Верховного Суда, инструкциям которого следуют нижестоящие суды, а так же иметь опыт работы с такими делами. Специалисты готовы применить свой опыт на защиту ваших интересов или предоставить вам бесплатную юридическую консультацию. Помните – консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи

Если покупатель купил товар (машину, квартиру, землю — неважно) у компании или индивидуального предпринимателя, то расторгнуть договор можно, опираясь на закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ. Например:

  • покупатель приобрёл автомобиль в дилерском салоне;
  • либо квартиру в риэлтерском агентстве.

В этих случаях расторжение договора купли продажи регулируется не только Гражданским кодексом, но и законом «О защите прав потребителей». Это упрощает дело. А вот если машину или квартиру купили «с рук», то опираться при расторжении договора придётся только на Гражданский кодекс, закон «О защите прав потребителей» в таких ситуациях не применяется.

Возврат автомобиля в автосалон

Статья 18 закона «О защите прав потребителей» говорит, что в течение 15-ти дней после покупки автомобиля клиент может вернуть его в салон и получить деньги обратно при любом, даже небольшом дефекте авто. Если же прошло более 15-ти суток, то вернуть авто тоже можно, но уже при других условиях:

  • если недостаток в авто существенный (то есть который невозможно устранить, или на его устранение надо потратить слишком много денег и времени, или который устранили, но он опять появляется);
  • если в течение года авто ремонтируется в сервисах более 30-ти суток.

Важно знать: имейте в виду – закон может быть на вашей стороне, но сервис автосалона и юристы приложат все усилия, чтобы не брать у вас машину назад и не отдавать деньги. Обратитесь к нам, и ваши права будут отстаивать опытные юристы. Если же вы хотите отстаивать свои права самостоятельно, то немного больше информации можно прочитать по следующей ссылке (как вернуть автомобиль в автосалон и расторжение договора купли продажи автомобиля).

Теперь о расторжении договора купли продажи земельных участков

Договор купли продажи земли можно расторгнуть, если покупатель «в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при заключении договора» — цитата из части 2 статьи 450 ГК РФ.

Допустим, человек купил землю, чтобы построить на ней дачу и выращивать сад. Продавец заверил покупателя, что по закону на участке можно строить. Позже покупатель узнаёт, что строить ничего нельзя, потому что по участку проходит нефтепровод, строительство запрещено. Такая ситуация — однозначно основание для расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя. Подробнее о расторжении договора купли продажи земли можно прочитать по ссылке выше.

О расторжении договора купли продажи квартир и домов

Ситуация с квартирами и домами похожа на земельную. Можно расторгнуть договор купли продажи и вернуть деньги, если купленные квартира или дом:

  • оказались существенно меньше по метражу, чем указывалось в договоре (а сколько это, «существенно» — это будет решать суд);
  • состояние квартиры оказалось значительно хуже, чем предполагалось — воняет из подвала, оконные рамы пропускают холодный воздух, трубы в стенах подтекают, на обоях появляются мокрые пятна и тому подобное.
  • могут быть и другие причины расторжения договора купли продажи квартиры – главное, чтобы недостатки были значительными.

Не стоит также забывать про необходимость заключения соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры, если договор ещё не зарегистрирован в Росреестре.

Важно знать: есть такие недостатки, про которые так сразу и не скажешь, значительные они или нет. В этой статье мы коснулись лишь общих положений, т.к. частных огромное количество и зависят они от конкретной ситуации. В идеале – следует проконсультироваться с опытным юристом – мы подскажем вам какие недостатки жилья суды признают значительными при расторжении договоров купли продажи. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

О расторжении договора купли продажи бизнеса

При продаже бизнеса составляется много документов (кроме самого договора и акта приёма-передачи):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • перечень долгов предприятия.

Но даже ошибки в этих документах не дают права расторгнуть договор купли продажи бизнеса. Расторжение договора купли продажи предприятия по инициативе покупателя возможно только если выявились очень серьёзные недостатки, а продавец отказался их устранять (часть 5 статьи 565 ГК РФ). Подробнее о том, как расторгнуть договор продажи бизнеса, по этой ссылке.

Этапы расторжения договора купли продажи: сначала предложение о расторжении договора, потом суд

Вариант, где обе стороны согласны на расторжение договора, не рассматриваем, потому что там проблем почти нет. Если одна из сторон хочет расторгнуть договор купли продажи (неважно чего), ей нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора купли продажи (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если удастся убедить другую сторону расторгнуть договор, то составляется соглашение о расторжении договора купли продажи. Если ответа не последовало или другая сторона заявила, что расторгать договор она не будет, самое время идти в суд с иском.

Иск составляется по правилам статьи 131 ГПК РФ, и к нему нужно приложить документы, которые помогут суду разобраться в ситуации. Это должны быть сам договор, акт приёма-передачи (если речь о квартире или доме), документы, характеризующие заводской брак автомобиля и другие документы, относящиеся к делу.

Почему нужен опытный юрист

Продавец, который получил деньги за товар, очень не хочет их возвращать. Юридические отделы риелторских компаний и автосалонов из кожи вон лезут, чтобы не отдавать деньги. В ход идут и юридические, и психологические приёмы. Например, недовольного покупателя могут пригласить в кабинет директора, и многие от такой чести теряют весь боевой задор.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя — это долго, нудно и нервотрёпно. А самое главное – нужно знать законы и уметь их применять на практике, а это разные вещи. Если сделать что-то не так, например, неправильно написать претензию, то продавец за это «зацепится» и будет тянуть время.

Кроме того, мало какие дела в суде обходятся одним заседанием. Скорее всего, в суд придётся ездить несколько раз. Если заручится поддержкой юриста, то в суд будет ездит он, а не вы.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя;
  • анализ договора – можно ли вообще его расторгнуть или лучше не тратить на это время;
  • написание другой стороне предложения о расторжении договора;
  • составление соглашения о расторжении договора купли продажи;
  • сбор документов, написание и подача иска в суд;
  • представительство в суде.

Информация, которую можно найти в интернете, часто неправильная и не даёт ответов на частные вопросы. Приходите к нам на консультацию – она бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Получить консультацию очень просто — достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже. Вы проясните для себя основные юридические моменты расторжения договора купли продажи относительно вашей ситуации.

Есть афоризм, что в юридических вопросах нужно обращаться не к здравому смыслу, а к юристам – это верное высказывание. Обратитесь к юристам, и ваша проблема решится быстрее и проще, т.к. вы будете знать, как нужно действовать в сложившейся ситуации.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 «О персональных данных» — мы гарантируем полную анонимность всех юридических консультаций

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Расторжение сделки купли-продажи

Сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации совершаются регулярно. Старый владелец квартиры выручает деньги за свое имущество, а новый собственник получает возможность сменить место жительства. На практике часто бывает так, что при совершении сделки нарушается действующее законодательство. Воспользоваться своим правом на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации может любая из сторон сделки. При этом каждый из участников договора преследует свои цели.

Основания, по которым можно аннулировать (признать недействительным) сделку с недвижимостью

К числу серьезных нарушений при проведении операций с недвижимостью относятся нечестные действия с одной из сторон совершения сделки. Результатом такого поведения участника сделки является ущерб, причиненный покупателю или продавцу. Наиболее часто встречающиеся основания расторжения договора купли продажи недвижимости – это отказ от выплаты причитающихся денежных средств уже новым владельцем после регистрации предмета договора или отсутствие снятия с регистрационного учета после получения расчета. Подобные ситуации встречаются на практике довольно часто. Тем не менее, такие нарушения доказуемы, тем более, что в центре притязаний все же находится недвижимый объект, который деть куда-либо трудно. При наличии доказательств противоправных действий аннулирование сделки купли-продажи квартиры осуществляется судом.

Вторая категория оснований, по которым сделка по реализации квартиры может быть признана недействительной, это непредвиденные случаи. Часто после реализации объекта недвижимости появляются претенденты на предмет продажи (обычно это родственники). Оспорить права нового собственника может любой, кто имеет основания проживать в данной квартире, а потому за этим человеком остается вполне законное основание расторгнуть сделку купли-продажи квартиры.

Аннулировать уже совершенную сделку можно только через суд. Для того, чтобы подать иск, необходимо подготовить пакет документов, которые позволят восстановить свои права на объект недвижимости. За обеими сторонами всегда остается возможность урегулировать возникшие споры до начала судебного разбирательства (например, отдать деньги за квартиру или снять с учета в паспортном столе).

Аннулирование сделки относительно момента оформления права собственности

В юридической практике существует процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости до регистрации. Такая необходимость возникает при желании собственника сохранить свои права на квартиру, например, в случае притязаний со стороны родственников. Так бывает, когда человек до последнего момента был уверен, что остальные родственники дадут согласие на продажу, но в момент реализации они свое решение изменили. Если регистрация еще не совершена, то продающая сторона оказывается в более выгодном положении, нежели покупающая.

В случае согласия обеих сторон расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца осуществляется на основании письменного соглашения. Покупатель, который уже внес задаток, может его не вернуть, если такой по рядок не был описан в договоре на покупку квартиры. если в течение месяца от второго участника (стороны) сделки не поступило утвердительного ответа, считается, что один из инициаторов договора имеет право обратиться в суд и расторгнуть сделку.

И все же материальная выгода

Законом предусмотрено, что иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости имеет своей целью прекратить отношения, возникшие между сторонами при обнаружении противоречащих законности свершения сделки обстоятельств. По умолчанию, ни одна из сторон не хочет понести возможный материальный ущерб в будущем, потому и инициирует прекращение действия договора. В связи с тем, что расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации не подразумевает возмещения денежных средств, потраченных на предпродажную подготовку, заниматься покупкой квартиры следует очень внимательно. Довольно часто собственники квартиры, получая задаток, провоцируют прекращение купли-продажи.

Как составляется заявление о расторжении сделки

Стандартным правилом при обращении в судебный орган является представление исчерпывающих данных о себе, своем представителе и, по возможности, об ответчике. Обычно паспортные данные вписываются в договор купли-продажи, поэтому можно предоставить в суд копию договора.

В тексте заявления необходимо подробно расписать все обстоятельства конфликтной ситуации (основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости):

  • Дата и место заключения договора (договор составляется минимум в трех экземплярах, для каждой из сторон и регистрирующего органа);
  • Условия купли-продажи. Сумма договора, сроки оплаты, выезда из жилого помещения и прочие;
  • Какие пункты сделки, по мнению истца, не были выполнены;
  • Действия, которые были предприняты заявителем, которые можно отнести к попытке досудебного урегулирования конфликта. Итоги работы;
  • Иск о расторжении договора купли продажи недвижимости должен содержать суть требований, которые выдвигает истец (расторжение, возврат аванса и прочие).

Согласно действующему законодательству, интерпретация нарушений сделок купли-продажи может быть произведена по трем направлениям:

  • Статья 450 ГК РФ описывает случаи расторжения сделок с недвижимостью по причине нарушения существенных условий договора. Результатом действий одной из сторон является прямое невыполнение условий для второго участника торговых отношений.
  • В статье 452 ГК РФ приводится возможность стороны обратиться в суд после подписания договора реализации недвижимости. При этом сторона, а отношении которой были нарушены права может инициировать обращение к продавцу (покупателю) на урегулирование нарушений. В своем требовании участник сделки указывает сроки расторжения договора купли-продажи квартиры. Если дата завершения договора не указана, считается, что право на обращение в суд появляется по истечении 30 дней.
  • Статья 395 является общей для всех случаев неисполнения договорных обязательств. Опираясь на положения нормы, можно взыскать неустойку как продавцом, так и покупателем с противоположной стороны.

Во многом удовлетворение искового требования зависит от соблюдения процедуры обращения в суд. Досудебное урегулирование конфликта, не принесшее результатов, подтвердит факт нарушения прав. если таковые действия проведены не были, придется доказывать суду неисполнение обязательств. Например, покупатель оплатил стоимость квартиры, а деньги не поступили на расчетный счет продавца по причине сбоев в банковской системе. Или же продавец не выписался или не съехал из квартиры в установленные сроки. Может получиться так, что ответчик представит документы, свидетельствующие о временной невозможности совершения некоторых условий сделки.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры на практике — что представляют в суд вместе с заявлением:

  • Копия договора покупки квартиры.
  • Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
  • Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
  • Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
  • Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
  • Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
  • Другие документы, которые могут потребоваться.

Если в ходе попыток досудебного урегулирования не был найден компромисс и не подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд обязательно удовлетворит иск в следующих случаях:

  • Если покупателем не оплачена стоимость квартиры (как это указано в договоре);
  • Нарушено письменное обязательство (полностью или частично) о рассрочке платежа;
  • У обеих сторон отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного объекта недвижимости.

Суд не удовлетворит требования в случае подтверждения полного расчета за предмет сделки или если продавец все же выписался (съехал) с проданного объекта до момента подписания договора.

Как получить гарантии при совершении сделок с недвижимым имуществом

Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.

Смотрите так же:

  • Патентное право ооо Патентное право Вместо художественно-конструкторского решения, определяющего внешний вид изделия промышленного или кустарно-ремесленного производства, в качестве промышленного образца теперь будет охраняться его внешний вид. К существенным […]
  • Ч 1 ст 20 коап рф Статья 20.1. Мелкое хулиганство 1. Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно […]
  • Что такое насилие в семье рефераты Насилие в семье (1) Главная > Реферат >Психология Реферат по теме «Насилие в семье». Часть 1. Насилие в семье, специфические особенности, виды и значения. 1. Понятие насилия и агрессии. Влияние социальных норм и общественных ценностей на семейное […]
  • Юрист 3 класса суда Положение о порядке присвоения и сохранения классных чинов юстиции лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации в Прохладненском районном суде 2. Лицам, замещающим в Министерстве юстиции Российской Федерации или Судебном […]
  • Комментарий упк статья 24 Комментарий к СТ 24 УПК РФ Статья 24 УПК РФ. Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела Комментарий к статье 24 УПК РФ: 1. Следователь и дознаватель при наличии указанных в данной статье оснований вправе и […]