Земельный участок находится в залоге у банка

Земельный участок находится в залоге у банка

Роман, в данном случае не прав ты

Вопрос: Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного Кодекса, образование земельных участков, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Согласно 5 ст.5 Закона «Об ипотеке…», правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Согласно пункту 6 статьи 11.8 Земельного Кодекса, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. Как поступить, в случае если зарегистрирована ипотека на «залога прав арендатора по договору аренды» земельного участка (неразграниченного на право муниципальной либо государственной собственности) и данный участок разделен на два самостоятельных участка (после регистрации ипотеки на аренду), полномочным органом с согласия залогодержателя? Необходимо ли требовать заключение дополнительного соглашения к договору ипотеки из смысла пункта 6 ст. 11.8 ЗК? Если нет, то, каким образом переносится запись о залоге «права аренды» на вновь образуемые участки?

Ответ: Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Учитывая, что запись об ипотеки на «залог прав арендатора по договору аренды» земельного участка занесена в записи Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) до разделения данного участка на два самостоятельных объекта, считаем, что на вновь образуемые земельные участки не требуется заключение дополнительного соглашения к договору ипотеки.

При переносе записи о залоге «права аренды» на вновь образуемые участки необходимо руководствоваться пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП).

Согласно п. 44 Правил ведения ЕГРП при переносе актуальных записей соблюдаются следующие правила заполнения некоторых граф подразделов нового раздела ЕГРП:

— актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния);

— в листах специальных частей подраздела III вновь открытых разделов ЕГРП, проставляется дата заполнения этих листов;

— в графе «Номер регистрации» указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу «Особые отметки регистратора» после слов «дата регистрации»;

— в графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права, указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества, а также их кадастровые (условные) номера.

Земельный участок — в залоге у банка

Вопрос-ответ по теме

Земельный участок — в залоге у банка. Договор ипотеки зарегистрирован как положено в Росреестре. Должник-собственник зем.участка разделил его на 3 части, прошел кадастровый учет, собирается подавать документы на регистрацию права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок. Что нужно подавать одновременно с регистрацией права собственности на новые участки и прекращения права собственности? Письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога, письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) или совместное заявление (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок (чтобы прекратить право собственности) + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора)?

Согласно ст. 22.2. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательными приложениями к документам, представляемым для государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно ч. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.201№ N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11_8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Из приведенных выше норм можно сделать вывод, что для регистрации права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок достаточно приложения письма-согласия банка на раздел с сохранением залога.

Однако так как согласно ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) также должно быть зарегистрировано.

Изменение и дополнение условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Данное соглашение, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя — п. 1 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Дополнительное соглашение к договору ипотеки может быть зарегистрировано как при регистрации права собственности на вновь образованные участки, так и отдельно. Для регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Совместного заявления (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок для регистрации права собственности на вновь образованные участки не требуется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 17.01.2011 № А13-5722/2010

«Как следует из материалов дела, Суров Е.А. является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 3073 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 и площадью 4914 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2047, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Северная, с разрешенным использованием «для автостоянки, станции технического обслуживания, автодрома». Право собственности обременено ипотекой в пользу Банка.

По данным регистрирующего органа, в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 зарегистрирована ипотека в силу закона, в отношении участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2047 — первоначально ипотека в силу закона, затем — на основании договора залога, в настоящее время — договора о последующей ипотеке.

В целях упорядочивания пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, собственником принято решение от 10.03.2010 о перераспределении данных земельных участков с образованием двух новых участков общей площадью 3619 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2065 и общей площадью 4368 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2064.

На перераспределение земельных участков с погашением ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении ранее существовавших земельных участков и на регистрацию права собственности Сурова Е.А. в отношении вновь возникших земельных участков с распространением на них ипотеки в силу закона получено предварительное согласие Банка от 25.02.2010 N 3622/19.

В отношении образовавшихся в результате перераспределения земельных участков составлены кадастровые паспорта.

В марте 2010 года предприниматель Суров Е.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2046, 35:24:0303006:2047 и государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2064, 35:24:0303006:2065, приложив кадастровые паспорта на земельные участки, решение от 10.03.2010 о перераспределении участков, согласие Банка*.

Уведомлением от 06.05.2010 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по причине непредставления дополнительного соглашения к договорам об ипотеке в связи с изменением предмета залога*.

Предприниматель Суров Е.А., ссылаясь на то, что перераспределение земельных участков было согласовано с залогодержателем и до государственной регистрации права собственности на образованные в результате перераспределения земельные участки он не вправе заключать в отношении них соглашения о залоге, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием*.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отношения, связанные с перераспределением земельных участков, возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, регулируются главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вопросы государственной регистрации прав на вновь образованные участки — статьей 22.2 Закона о государственной регистрации.

Согласно статье 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 11.2 упомянутого Кодекса земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

В силу статьи 22.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех вновь образуемых земельных участков с одновременной государственной регистрацией ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Исходя из положений статей 6, 9, 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть только собственник имущества (обладатель права хозяйственного ведения), а в договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Проанализировав указанные положения законодательства применительно к установленным судом обстоятельствам, в частности, получения согласия Банка на перераспределение земельных участков, и с учетом позиции Банка, поддерживающего требования Сурова Е.А., суд пришел к правильному выводу, что в данном случае, поскольку в силу закона обременения ранее существовавших земельных участков сохраняются в отношении вновь образованных участков, не имелось препятствий для государственной регистрации права собственности Сурова Е.А. на два вновь созданных земельных участка, после которой возникают предпосылки для внесения изменений в договор ипотеки и их государственной регистрации в установленном порядке*«.

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 07.03.2013 №№ А05-5547/2012, Ф07-320/2013

«Пунктом 6 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что в случае, если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с названным Законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Согласно пункту 7 статьи 22.2 Закона о регистрации одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Таким образом, в случае раздела земельного участка необходимо подать заявление о прекращении права собственности на разделенный земельный участок и о государственной регистрации указанного права на образуемые в результате раздела земельные участки*.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения Общества с таким заявлением. Заявление Общества о внесении изменений в ЕГРП связи с преобразованием объекта недвижимости в данном случае не может служить основанием для совершения регистрационных действий».

«Долгое время суды признавали ипотеку прекратившейся при отсутствии на то воли залогодержателя по формальным основаниям. Впоследствии ВАС РФ признал, что не влекут прекращения ипотеки: достройка объекта незавершенного строительства (п. 1 Информационного письма), раздел или иное преобразование предмета ипотеки и изменение обеспечения обязательства (п. 10, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 „О некоторых вопросах применения законодательства о залоге“, далее — Постановление № 10).

Данное дело продолжает обозначенную тенденцию. Но теперь основным способом освободить имущество от ипотеки остается признание договора ипотеки недействительной сделкой или договора незаключенным. В отношении залога движимого имущества тенденция прямо противоположная: отчуждение заложенного имущества добросовестного приобретателя влечет отказ в обращении взыскания (п. 9 Постановления № 10)».

Залог под земельный участок: необходимые документы и юридические правила оформления

Право собственности на недвижимость дает человеку возможность не только продавать землю и сдавать ее в аренду, но еще и отдавать ее под залог. Залог под землю помогает получить денежные ссуды, оформить ипотеку или взять кредит. Каким же образом оформляется подобный залог, и какие правила здесь работают?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-54 . Это быстро и бесплатно !

Что такое залог, и правила его оформления

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-54 (Москва)
+7 (812) 317-55-94 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать дом который стоит на участке купленным в ипотеку

Интересует такой вопрос. На участке который куплен в ипотеку я построила коттедж, дом жилой, со всеми коммуникациями, оформила по декларации, есть сведетельство о праве собственности., в доме можно прописаться. Дом хочу продать другому лицу и после продаже дома заплатить ипотеку за землю и по договору дарения подарить и землю покупателю, могу ли я это сделать, дом мой, участок в ипотеке. В каком законе регулируется это право.

Ответы юристов (2)

Нельзя продать дом без земли, на которой он стоит. Две эти вещи не могут принадлежать разным людям. Продать или подарить их можно только одновременно, вместе одному и тому же лицу.

В Вашей ситуации я бы посоветовал обратиться в банк за разрешением на продажу ипотечной земли. Банки это практикуют, но при этом, естественно, отберут у Вас обязательство погасить остаток ипотеки.

Обо всем этом можно прочитать в законах «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О залоге недвижимости (ипотеке)».

Ирина, согласно ст.25.5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Так что предлагаемый Вами вариант невозможен. Кроме того, согласно ст.65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Внимательно прочитайте договор ипотеки. Если там не указано, что построенное на участке здание не находится в залоге, то ваша собственность на дом также обременена ипотекой в силу закона. И то, что Вам выдано свидетельство на дом без обременения — недосмотр Росреестра.
В Вашем случае возможен вариант попроще. С согласия банка Вы продаёте дом и земельный участок, при этом покупатель становится на место залогодателя и несет все Ваши обязанности по договору об ипотеке (ч.1 ст.38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Из денег, полученных по сделке, Вы расплачиваетесь по кредиту. Представитель банка и новый собственник обращаются в Росреестр с заявлениями о снятии обременения, после чего собственник получает новые свидетельства без обременения. Осталось только заручиться поддержкой банка и получить согласие покупателя на такой вариант. Для успокоения покупателя в договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, обязывающий Вас в определенный срок оплатить кредит, в обратном случае сделка может быть признана недействительной, и всё полученное по сделке возвращается сторонам. Удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

РАЗДЕЛ ЗАЛОЖЕННОГО УЧАСТКА

Feanor 21 Сен 2005

земельщик 21 Сен 2005

Feanor 21 Сен 2005

в свидетельстве прописали в строке «Обременения»

Вот и у нас такая практика сложилась. Но здесь трудный случай. Самое главное, я не знаю как опровергнуть утверждение регистратора. Право на земельный участок прекращается в связи с делением, объект исчезает, появляются новые. Что происходит с ипотекой? Почему в вашем случае вновь образованные зу стали предметом залога? Он же автоматически на них не мог перейти. Потом, регистратор говорит, что право на зу не может прекратить без прекращения записи об ипотеке, а для этого ему нужно согласие банка. Бьемся третий день, не можем вопрос решить.
Сообщение отредактировал Feanor: 21 Сентябрь 2005 — 00:22

Ludmila 21 Сен 2005

Денежка 21 Сен 2005

Регистратор уперся, считает, что прежде чем прекратить право собственности на «большой» участок и зарегистрировать права на вновь образованные необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя о снятии ипотеки.

В Питерском ФРС такая позиция в отношении помещений (мы одно большое заложенное помещение разделили на несколько маленьких). Официально приостановили регистрацию прекращения права на большой объект и возникновения права на маленькие объекты, велели «внести изменения в договор залога». На словах сказали, что надо «снимать обремение», поэтому мы рисовали допсоглашение об исключении объекта из предмета ипотеки. Но я не согласен внутренне с такой позицией. Аргументы такие:

Согласно п.п. 2, 3 ст. 36 Закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если заложенное имущество утрачено, залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 345 ГК РФ с согласия залогодержателя допускается замена предмета залога; если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.
Согласно абз. 1 ст. 25 Закона 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки.

Таким образом, уничтожение заложенного объекта недвижимости дает Залогодержателю право требовать от Залогодателя лишь досрочного исполнения обеспечиваемого обязательства и возмещения убытков; прекращается же залог только в случае одновременного наличия факта уничтожения имущества и отсутствия соглашения между Залогодателем и Залогодержателем о замене предмета залога в разумный срок. Такое соглашение между Залогодателем и Залогодержателем существует, государственная регистрация такого соглашения невозможна до регистрации возникновения права собственности Залогодателя на вновь созданные объекты.

Из этого следует, что, во-первых, ГУ ФРС не вправе приостанавливать государственную регистрацию (а равно и отказывать в осуществлении таковой) уже свершившегося факта – прекращение права собственности на погибший объект недвижимости; в противном случае возникает не соответствующая законодательству ситуация: объекта недвижимости нет, а право собственности на него есть. Приостановлением государственной регистрации прекращения права собственности права Залогодержателя ни каким образом не будут защищены, поскольку заложенного объекта уже не существует в природе.

Во-вторых, ГУ ФРС не вправе не вправе приостанавливать государственную регистрацию (а равно и отказывать в осуществлении таковой) другого уже свершившегося факта – возникновения права собственности на вновь созданные объекты; в противном случае возникает не соответствующая законодательству ситуация: объекты недвижимости есть, а никаких вещных права на них ни у кого нет, при этом имущество не является бесхозяйным. Государственная регистрация возникновения права собственности на новые объекты никаким образом не связана с Залогодержателем; напротив, приостановление государственной регистрации возникновения права собственности Залогодателя на новые объекты препятствует заключению соглашения между Залогодателем и Залогодержателем о замене предмета залога, т.к. Залогодатель не может передать в залог недвижимое имущество, право на которое не зарегистрировано.

Рекомендация ГУ ФРС внести изменения в договор об ипотеке в части указания предмета ипотеки может пониматься только в двух смыслах:
а) стороны должны прекратить ипотеку на погибший объект – такая рекомендация незаконна, т.к. ГУ ФРС не наделено полномочиями обязывать участников гражданских правоотношений совершать те или иные сделки, т.к. согласно ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.
б) стороны должны заменить предмет ипотеки – но и такая рекомендация незаконна, т.к. принятие решение о замене предмета ипотеки – право, а не обязанность сторон договора об ипотеке; кроме того, Залогодатель не может передать в залог вновь образованные объекты, т.к. право собственности на них не зарегистрировано.

По смыслу ст. 1 Закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав — наличие условий, запрещений (напр. сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества.
Значит, если нет объекта, то не может быть никаких обременений, а, значит, препятствий для регистрации прекращения права собственности в связи с гибелью объекта.
Если же объект вновь создан, и регистрируется возникновение права собственности на объект, а обременение несуществующего еще объекта невозможно, то нет и препятствий для регистрации возникновения права собственности.

Т.е. я считаю, что обязывать «прекращать ипотеку» у ФРС нет никаких оснований. Максимум, что надо в ФРС предоставить, это соглашение сторон о том, что вновь образованные земучастки станут предметом залога после регистрации права собственности на них. Вот такое мое ХО.

земельщик 21 Сен 2005

Я уже предчувствую как мы вернемся к исторической битве о том, является ли деление участка односторонней сделкой

По мнению подмосковных регитраторов — не является.
Когда человек получает 2 кадастровых плана на 1 участок у него остается прежнее свидетельство.
Свидетельство же на участки по отдельности выдается при дальнейшем совершении с ними сделки

Разновидности обремений земельного участка

Обременение земельного участка встречается довольно часто. Само понятие подразумевает, если говорить юридическим языком, наличие условий, которые накладывают некоторые ограничения на использование земельного участка по своему усмотрению.

Виды обременений

Земельный сервитут

Довольно часто при приобретении объектов недвижимости, особенно земельных участков, будущие собственники сталкиваются с понятием «сервитут». Что это такое?

Сервитут – это принцип, который ограничивает, обременяет или стесняет собственника недвижимости и даёт другому человеку право пользоваться частью его имущества по соглашению или административной резолюции. В нашем случае этим имуществом будет земля.

Другими словами, хозяин земли разрешает другому человеку на совершенно законных основаниях пользоваться ей. Возникает закономерный вопрос: зачем собственнику обременение на участке? На это могут быть следующие причины.

Первая: человек пользуется имуществом собственника не по своей воле. Такая ситуация происходит, например, когда другого входа или въезда на территорию соседского земельного участка просто нет. В этом случае проще согласиться на сервитут, нежели затевать судебную тяжбу, которая все равно закончится в пользу другого лица.

Вторая причина: сервитут является документом и позволяет установить контроль над использованием другим человеком своего участка.

Третья — другое лицо оплачивает собственнику обременение.

При этом человек, получивший сервитут, никаких других прав на землю не имеет. То есть он может только пользоваться её частью.

Ипотечный кредит

Ещё один вид обременения, наличие которого стоит проверить перед покупкой земли. Оно возникает тогда, когда собственник оставляет имеющийся у него участок в качестве залога для банка, когда решает взять крупную сумму в кредит.

Для финансовой организации этот вариант наиболее предпочтителен, чем поручительство физических лиц. Если в какой-то момент этот человек просто перестанет платить ежемесячные взносы по кредиту, то банк выставит земельный участок на продажу.

Те же правила действуют и при ипотечном займе. Настоящий владелец участка может и промолчать о том, что своё имущество он приобрёл в ипотеку. Если собственник решил продать землю, которая находится в залоге у банка, то все обязательства по погашению ипотечного кредита ложатся на плечи нового владельца. Кстати, он может об этом и не знать, пока в дом не нагрянут банковские специалисты вместе с судебными приставами.

Пока участок находится в залоге у банка, собственник не имеет права продавать его. Снять обременение можно полностью погасив долг финансовой организации или же предоставить другой объект в качестве залога.

Налоговый залог

За любое имущество, находящееся в собственности, по закону нужно платить налог. Но есть недобросовестные владельцы, которые эти правила игнорируют. Если есть долг, то земля переходит в залог к налоговым органам. И пока вся сумма долга не будет погашена, передавать право собственности другому человеку нельзя. Данное действие расценивается как мошенничество.

Участок находится в аренде

Прежде чем принять решение о покупке, необходимо узнать не находится ли участок в аренде. Если он взят во временное пользование более чем на двенадцать месяцев, то у владельца обязательно должен быть заключён договор.

Правила и нормы составления договора регулируются статьёй №651 ГК РФ. Если он составлен не по этим требованиям, то может быть признан недействительным. Как снять обременение? Собственнику необходимо просто расторгнуть договор аренды.

Доверительное управление

Когда собственнику земельного участка необходима помощь при управлении имуществом, он может нанять управляющего. Это называется доверительным управлением. Такой человек представляет интересы владельца во всех делах, связанных с участком.

Эта форма отношений также должна быть оформлена юридически. Если договор составлен не по требованиям законодательства, то, как и в случае с арендой, будет признан не действующим, согласно статье 30 Федерального закона №122.

Специальные зоны

Иногда встречается и такой вид обременения как специальные зоны. Это могут быть объекты культурного наследия, санитарно-охранные зоны, а также участки, где присутствует выделение вредных веществ.

Возводить дома для жизни рядом с ними нельзя, построить дачу на подобном участке не получится – закон не позволит. Поэтому, выбирая участок, в первую очередь смотрите на его месторасположение.

Как проверить наличие обременений

Проверить, есть ли у земельного участка обременения, довольно просто. Для этого достаточно взять выписку из Единого государственного реестра прав. Ведь каждое обременение обязательно должно быть зарегистрировано.

В случае если обременение накладывается не по просьбе собственника, то его обязательно проинформируют о принятом решении. Поэтому не верьте, если продавец говорит о том, что, не знает, есть ли ограничения на пользование участком.

Как снять обременение, вам также могут подсказать в Росреестре. Но в некоторых случаях без помощи юриста не обойтись. Поэтому эксперты по недвижимости рекомендуют привлекать служителей Фемиды для всех сделок связанных с приобретением недвижимости, в том числе и земельных участков.

Смотрите так же:

  • Ч 2 ст 69 упк Статья 69 УПК РФ. Отвод переводчика Новая редакция Ст. 69 УПК РФ 1. Решение об отводе переводчика в ходе досудебного производства по уголовному делу принимает дознаватель, следователь, а также суд в случаях, предусмотренных статьей 165 настоящего […]
  • Бланк декларация 3 ндфл 2014 официальный сайт Декларация 3-НДФЛ в 2018: бланк Актуально на: 5 февраля 2018 г. Форма 3-НДФЛ 2017 (пример заполнения) Форма 3-НДФЛ – это Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Представлять ее по итогам 2017 года должны физические […]
  • 3 ндфл при продаже машины в собственности более 3 лет Нужно ли подавать декларацию по НДФЛ в случае продажи автомобиля, бывшего в собственности более 3-х лет? Автомобиль находился в собственности физического лица более трех лет. Необходимо ли физическому лицу подавать налоговую декларацию по НДФЛ в […]
  • Экспертиза дтп ва Илларионов Экспертиза дорожно-транспортных происшествий Государственным комитетом СССР по народному образованию в качестве учебника для студентов вузов, обучающихся по специальности "Организация дорожного движения" МОСКВА "ТРАНСПОРТ" 1989 ББК 39.808 И43 УДК […]
  • Решение задач по ндфл вычеты Задача на НДФЛ с решением Здравствуйте, проверьте пожалуйста решение задачи. Заранее спасибо всем откликнувшимся! Условие задачи.В отчетном году оклад физического лица по основному месту работы составил 8 тысячи рублей за месяц.Помимо этого, […]